泸深配上市物业公司永升服务去年主动撤场200余项目

在物业服务行业“降费潮”“撤场潮”持续蔓延的背景下，物业公司正经历一轮深度调整。上市物业企业的策略变化，成为观察行业转型的重要窗口。

3月31日，永升服务（01995.HK）发布2025年业绩公告并召开业绩说明会，该公司在克而瑞物管2025年物业企业综合实力榜单上排名全国第九位。永升服务集团总裁林祝波自2025年9月履新以来首次公开亮相业绩会。

财报显示，报告期内，永升服务在管项目达1524个，实现营业收入68.7亿元，同比增长0.4%；归母净利润4.4亿元，同比下滑8.5%；综合毛利率回落至19%，同比下降0.7个百分点。

永升服务在过去一年明显加大了项目调整力度。林祝波在业绩会上提到，2025年永升服务主动退出的项目超过200个，涉及签约面积约4200万平方米。

林祝波表示，上述撤场为公司主动优化存量项目的结果。“这些项目在我们评估中属于质地不佳、基础条件较差、运营难度较大的资产，不符合公司当前的战略布局。”

在主动“瘦身”的同时，永升服务仍在加码外拓。2025年，公司外拓饱和合同收入达16.9亿元，同比增长约7%。林祝波表示，在“有进有出”的策略下，公司整体签约面积仍实现0.8%的增长，达到3.5亿平方米。

事实上，近年来物业行业正面临多重压力。一方面，多地陆续出台物业费下调政策，对基础物业服务收费形成约束；另一方面，存量住宅老化、服务标准提升，也持续推高运营成本。

针对毛利率下滑问题，林祝波坦言，基础物业服务难以维持高毛利。“基础物业服务具有明显民生属性，目前全国超过20年房龄的小区占比已达40%。随着楼龄增长，我们主动增加投入，优先保障服务品质。”他表示，从行业趋势看，基础物业服务的合理毛利区间在15%至20%，公司当前19%的毛利率仍处于正常水平。

除基础业务外，增值服务同样承压。受宏观经济环境及居民消费意愿减弱影响，涵盖家政、社区零售等在内的社区增值服务收入有所下滑。同时，过去与房地产开发高度关联的非业主增值服务，目前也处于历史低位。

在行业普遍承压的背景下，如何对冲降费压力成为关键。林祝波以重庆市场为例称，面对当地物业费调整压力，公司通过加强与业主及业委会沟通，目前在当地项目尚未出现主动降价。

与此同时，物业公司正加快探索新的盈利增长点。林祝波表示，过去小区广告是高毛利业务，但如今不少城市已将其纳入公共收益，物业公司需要寻找新的高毛利来源。

据其介绍，目前包括智能充电桩、快递驿站、电梯维保等业务正成为重点拓展方向。其中，智能充电桩业务毛利率可达50%至60%，快递驿站约为30%，电梯维保稳定在28%至30%以上。

林祝波认为，在当下行业环境中，也存在不少机遇。物业服务行业总量已经达到1.6万亿元，重点城市住宅物业的换手率翻倍，现在每年约有2万个小区进入重新选聘周期。此外，全国有超过40%的住宅房龄超过20年，对具备规范运营和专业能力的物业企业而言，这正是机会，永升服务将通过用户忠诚度计划和私域流量运营，做大高毛利业务规模，以此打造第二曲线。

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